五证不全业主被诉房被腾退 购房人告开发商获赔

　本文摘要：五证中，不仅业主起诉的房屋被拆除，买方还责令开发商由北京安恒律师事务所主任赔偿，并荣获全国第一建筑领域优秀专业律师100名、北京市优秀刑事辩护律师100名、北京市优秀律师等荣誉。曾任北京市律师协会基础简易课题组秘书长、建筑工程法律专业委员会顾问组成员。 新闻媒体报道了许多基本的和困难的案件。15年前，韩先生花了近20万元卖掉了位于朝阳区黑庄湖的一套公寓。 但由于项目的五证，他并没有如期拿到房产证。

五证中，不仅业主起诉的房屋被拆除，买方还责令开发商由北京安恒律师事务所主任赔偿，并荣获全国第一建筑领域优秀专业律师100名、北京市优秀刑事辩护律师100名、北京市优秀律师等荣誉。曾任北京市律师协会基础简易课题组秘书长、建筑工程法律专业委员会顾问组成员。

新闻媒体报道了许多基本的和困难的案件。15年前，韩先生花了近20万元卖掉了位于朝阳区黑庄湖的一套公寓。

但由于项目的五证，他并没有如期拿到房产证。多年后，开发商以没有商品房预售许可证为由，主动起诉业主，拒绝确认原购房合同违宪，于是很多业主得到了合同违宪的裁决。韩老师就是其中之一。

在被迫搬出房子后，韩先生寻求律师帮助并寻求救济。经过韩的诉讼，作为造成合同违宪的过错方，开发商最终被判赔偿韩的房价差及装修损失110万元。卖房子没有预售许可证起诉买家违宪。

15年前，由于开发商的广告，韩先生回到位于朝阳区黑庄湖的花园小区看房。当时小区里的联排别墅和公寓已经买的很少了，韩先生挑了一套99平米的已经是现房的公寓。

2001年7月，双方签署《北京市内销商品房预售契约》，表示该房屋使用土地70年，用途为住宅，总房价19.3万元以上。付了首付后，韩先生装修了房子，然后和爱人一起搬进来。

但由于开发商不仅有五证，而且无法准备房产证，无法办理按揭贷款，韩先生没有如期支付余款。2006年后，同一地区房价下跌了5倍。但开发商先后起诉购房人，拒绝证明与购房人签订的房屋买卖合同违宪，返还已经售出的房产，并拒绝其支付历年的房屋使用费即租金。

开发商给出的理由是房屋出售时未取得预售许可证，根据我国法律法规的规定，开发商与买方签订的预售合同不应违宪。购房合同不仅判了违宪购房者，还交了多年房租。韩先生在2008年被开发商起诉。在庭审期间，开发商声称在出售房屋时告诉韩先生他们没有预售许可证，但韩先生坚持要这样做。

韩老师说开发商的理由真的很可笑。哪个开发商不会主动告诉买家自己不仅有五个证？而且他买房的时候已经是现房了。但和许多被告的所有人一样，韩先生最终赢得了这场官司。法院确认，到案件审理时，开发商只取得了国有土地使用证和建设用地规划许可证，但仍未取得涉案房屋所在小区的开工证明、商品房预售许可证和房屋所有权证。

2008年6月，法院一审裁定双方签署的《北京市内销商品房预售契约》违宪，韩先生必须腾退房屋，并按每月800元的标准支付开发商的房屋使用费(从2001年8月17日房屋实际被腾退之日起)；开发商返还韩先生购房款6.9万余元。韩老师不服，二审被上诉。侯汉老师再次申请合议。

2009年6月，北京市高级法院请求指示第二中级人民法院合议庭。同年12月，第二中级人民法院作出终审判决，仍维持二审判决。

2010年初，韩先生和他的妻子被法院强制拆除了徐爽花园的公寓。当时在北京只有一处住所的那对夫妻无家可归，曾经住在朋友家。

洛杉矶 潘律师指出，开发商与无商品房预售许可证的买方签订了格式合同《北京市内销商品房预售契约》，导致商品房买卖合同被证明违宪，承担了几乎全部责任。庭审中，韩先生申请法院对涉案财产的市场价格进行司法鉴定。

当初评估机构按照成本法对疑似房屋进行了价格评估，评估结论只有76万元。潘泽和律师予以驳回，指出估价机构采用的估价方法有误，拒绝估价机构采用比较法和收益法对房价进行重估或修正。法院接受了潘的意见，并发函拒绝估价机构按市场价对嫌疑房屋进行重估。重新评估后的房子价值超过133万元。

法院认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房名义出售该房屋，并承诺申请房屋买卖过户。之后没有办理申请手续，以合同违宪为根本罪过。根据相关法律规定，合同违宪后，合同取得的财产不应返还，有罪一方应赔偿对方所受损失。

如果双方都有罪，应该分担适当的责任。经综合考虑，法院判决房产赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。徐爽房地产公司驳回判决后，第三中级人民法院于2014年3月维持原判。

之后双方达成协议继续执行妥协，韩先生获得赔偿。据悉，作为第一个成功起诉开发商房屋溢价损失的业主，韩先生的判决起到了一定的示范作用。据韩先生了解，其他业主后来也驳回了类似诉讼。

律师警告不要流血流眼泪。在花园开发商和另一业主季女士提交的起诉书中，法院提到花园项目最初是一个非法建筑项目。1997年11月，北京市建设工程执法人员监督领导小组要求对徐爽花园项目的占地和建筑处以罚款。

在执行处罚的基础上，有关部门分别拒绝依法适用。徐爽公司已取得国有土地使用证和建设用地规划许可证，北京市计委和北京市朝阳区教委已同意其程序规划及相关申请。

之后，我院与北京市计委核实，市计委回复：根据计委2003年5月10日《关于表示同意手续规划申请的函》，当时可以申请办理徐爽公司开发的项目，但当时徐爽公司没有办理手续。该季女士在提前偿还购房贷款并将210平方米的联排别墅转让给他人后，被房产起诉。法院判决原购房合同违宪，导致她被买受人起诉，承担120万元债务。

潘泽和律师提醒，商品房交易必须五证齐全。所谓五证，是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。因为这些业主的血泪，买家在签购房合同前一定要核对开发商的五份证明原件。

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